土地の権利の種類（Freehold, cross-lease, unit title, leasehold）

詳細

NZで家を買うときは、物件の「権利の種類」を必ず確認します。同じような家に見えても、権利の種類によって、持っている範囲や、自由にできることが違います。購入全体の流れは不動産購入の流れを見てください。

権利の種類は、LINZ（Toitū Te Whenua Land Information New Zealand）の権利の記録（record of title、以前の certificate of title）に書かれています。LINZの説明では、記録の上の欄に権利の種類が載り、中の欄に権利の内容（fee simple や leasehold など）、面積、所有者が載ります。下の欄には、地役権や抵当権などが載ります（LINZのページ）。

LINZが挙げる権利の種類には、Freehold、Leasehold、Unit title、Cross Lease のほか、Composite、Life Estate、Timeshare などがあります。

主な4種類の比較

種類	持っているもの	主な注意点
フリーホールド（freehold）	土地と、その上の建物	地役権や制限条項（covenant）などで使い方が制限されることがある
リースホールド（leasehold）	決まった期間、土地と建物を使う権利	土地の所有者に地代（ground rent）を払う。地代は上がることがある
ユニットタイトル（unit title）	自分のユニットと、共用部分の持ち分	ボディコーポレート（body corporate）の一員になり、管理費（levy）を払う
クロスリース（cross-lease）	土地の共有持ち分と、自分の住む部分を借りる権利	外回りの変更などに、ほかの所有者の同意が必要なことが多い

（settled.govt.nzのページ）

フリーホールド（freehold）

NZで最も一般的な権利で、「fee simple」とも呼ばれます。土地と、その上に建つものを原則としてすべて所有します。

ただし、次のようなもので使い方が制限されることがあります。

近所の人や電気・水道などの事業者が土地の一部を使える地役権（easement）
建てられる建物の種類を制限する制限条項（covenant）
資源管理法（Resource Management Act 1991）による制限

リースホールド（leasehold）

土地はほかの人が所有し、自分は決まった期間、土地と建物を独占して使う権利を持ちます。賃借の条件（lease）には、次のようなことが決められています。

土地の所有者に払う地代（ground rent）の額
地代を見直す間隔
レイツ（rates、固定資産税）などの費用を誰が払うか

settled.govt.nzは、地代が上がり、残りの期間が短くなると、売るときに大きく影響することがあると注意しています。

ユニットタイトル（unit title）

アパートやタウンハウスなど、複数の所有者がいる建物で使われる権利です。自分のユニット（駐車場や物置などの付属ユニットを含む）と、エレベーター、廊下、庭、車道などの共用部分（common property）の持ち分を所有します。ユニットタイトル法（Unit Titles Act 2010）で決められています。

ボディコーポレート（body corporate）

ユニットの所有者は、自動的にボディコーポレートの一員になります。
ボディコーポレートは、規則（operational rules）と委員会（committee）で建物を管理します。
日常の決定は委員会か所有者の過半数で、大きな決定は75%以上の賛成で行います（settled.govt.nzのページ）。

管理費（levy）と保険

所有者は、ボディコーポレートに管理費を払います。管理費は建物の保険、清掃、ごみ収集、修繕などに使われ、費用が上がると増えることがあります。予定外の費用には、特別の負担金（special levy）が求められることがあります。

ボディコーポレートは、建物全体を対象にした保険（principal insurance policy）に入ります。所有者が自分のユニット用に別の保険をかけることもあります（Unit Titles Servicesのページ）。

長期修繕計画と積立金

項目	主な決まり（2026年10月時点）
長期修繕計画（long-term maintenance plan）	原則10年以上の計画。大規模な開発では30年の計画が必要で、3年ごとに見直す
長期修繕積立金（LTMF）	原則として設ける。特別決議で設けないこともできる（毎年見直す）
積立金の使い道	長期修繕計画に関わる支出だけ

ボディコーポレートは共用部分と、複数のユニットに関わる建物の部分を管理します。所有者は自分のユニットの内側を管理します（Unit Titles Servicesのページ）。

売り手が出す開示書類

書類	出す時期
契約前の開示書類（pre-contract disclosure statement）	売買契約を結ぶ前
決済前の開示書類（pre-settlement disclosure statement）	決済日の5営業日以上前

契約前の開示書類には、その年度の管理費や、持ち分の割合（utility interest）などが書かれています。開示が遅れたり、不完全だったり、正しくなかったりした場合、買い手は契約を取り消すか、決済を延ばせることがあります（Unit Titles Servicesのページ）。

ユニットタイトル法は2022年に改正され、開示の強化や長期修繕計画の新しい決まりなどが2022年12月から2024年5月にかけて段階的に始まりました（HUDのページ）。

所有者どうしやボディコーポレートとのトラブルは、テナンシー審判所（Tenancy Tribunal）に申し立てられます（Unit Titles Servicesのページ）。

クロスリース（cross-lease）

2つの権利を同時に持つ形です。

土地全体の所有権を、ほかのクロスリースの所有者と共有する持ち分
自分が住む部分を借りる権利。期間は多くの場合999年で、地代は年10セントなどわずかな額です

建物の位置や、専用部分・共用部分は、フラット図（flats plan）に示されています。専用部分や共用部分の変更には、ほかの所有者全員か多数の同意が必要なことが多く、外壁の塗装、デッキ、塀などが制限の例として挙げられています。

settled.govt.nzは、フラット図が実際の建物と合っているか確認すること、可能ならほかの所有者と話すことを勧めています。

マオリの土地（Māori land）

マオリ自由保有地（Māori freehold land）には、別の決まりがあります。マオリ土地裁判所（Te Kooti Whenua Māori）やLINZで確認してください。

手順

物件の権利の記録をLINZから取り寄せるか、売り手側の仲介業者に求める。
権利の種類と、地役権・制限条項などを確認する。
リースホールドなら、地代、見直しの時期、残りの期間を確認する。
ユニットタイトルなら、契約前の開示書類、規則、総会の議事録、長期修繕計画、積立金の額を確認する。
クロスリースなら、フラット図と実際の建物が合っているかを確認する。
権利の記録と書類を、弁護士かコンベヤンサー（conveyancer）に見てもらう。

費用

項目	金額（2026年10月時点）
権利の記録（LINZのオンライン注文）	NZ$8（LINZのページ）
ユニットタイトルの管理費	物件ごとに違う。契約前の開示書類で確認
リースホールドの地代	賃借の条件ごとに違う

日本との違い・注意点

「フリーホールド」以外の物件では、土地を自分だけで持っていないことがあります。広告の言葉だけで判断せず、権利の記録で種類を確認してください。
ユニットタイトルでは、管理費のほかに特別の負担金を求められることがあります。積立金が修繕計画に足りているかを確認します。
クロスリースでは、建物を増築したのにフラット図が直されていないことがあります。購入前に弁護士などに確認してください。
どの種類が自分に合うか、契約の判断は、弁護士かコンベヤンサーに相談してください。調査の全体はLIMと建物検査を見てください。