家主になるときの基本（Becoming a landlord）

詳細

NZで住宅を貸すと、住宅賃貸法（Residential Tenancies Act 1986）上の家主（landlord）になります。政府の窓口はテナンシー・サービス（Tenancy Services）です。入居中の家主とテナントの権利・義務全般はテナント法の基本を見てください。この記事では、これから家主になる人が準備することをまとめます。

家主の主な義務

2026年10月時点の主な内容です（Tenancy Servicesのページ）。

項目	内容
契約書	書面で作り、家主が署名し、入居前にテナントに写しを渡す
必要な説明書	保険・断熱・ヘルシーホーム基準の説明を契約書に入れる（下記）
ボンド	テナントから受け取ったら、23営業日以内にTenancy Servicesに預ける
ヘルシーホーム基準	暖房・断熱・換気・湿気と排水・すきま風の5つの基準を守る
煙感知器と断熱	すべての賃貸住宅に、作動する煙感知器と、天井・床下の断熱材が必要
保険	適切な保険に入り、保険の条件を理解しておく
記録	家賃の受け取りなど、賃貸に関する正確な記録を残す
不在時	21日を超えてNZを離れるときは、代理人を置く

ユニットタイトル（区分所有）の物件では、管理組合（body corporate）の規則も契約書と一緒に渡します。建築基準、都市計画、資源利用の許可に違反する物件を貸すと、家主は家賃の返還や補償を命じられることがあります（Tenancy Servicesのページ）。増改築をする場合は建築確認とリフォームを見てください。

契約書に入れる説明書

新しい契約書には、次の3つの説明書が必要です。1つの書類にまとめ、家主が1回署名する形にできます（Tenancy Servicesのページ）。

説明書	書く内容
保険（insurance statement）	物件に保険をかけているか、関係する保険の免責額（excess）、保険の内容を求めに応じて見せられること
断熱（insulation statement）	断熱材があるか、壁・天井・床下のどこにあるか
ヘルシーホーム（healthy homes statement）	ヘルシーホーム基準を守っている、または守ること

断熱の説明が不完全だったり、うその内容を書いたりすると、最大NZ$500の制裁の対象になることがあります。ヘルシーホームの説明がない場合も、契約1件につき最大NZ$500です（遵守状況の説明のページ）。基準の内容はヘルシーホーム基準を見てください。

契約書には、ひな形と、オンラインの作成ツールがあります（Tenancy Servicesのページ）。

保険とテナントの責任

テナントやその客の不注意で物件が傷んだ場合、テナントが負担するのは「家賃4週分」と「家主の保険の免責額」のうち低い方までです（保険のページ）。家主の保険はテナントの持ち物を守らないため、テナントは自分で家財保険を検討します（家財保険）。

ボンド（保証金）

ボンドは家賃4週分まで、ペット用ボンドは家賃2週分までです。
家主が受け取った場合、23営業日以内にTenancy Servicesに預けます。守らないと制裁の対象になることがあります。
預け入れは、Bond Hub（mybond.tenancy.govt.nz）か、Tenancy Servicesとつながった管理ソフトで行います。

詳しくはボンドの預け入れのページとボンドを見てください。

煙感知器

各寝室のドアから3m以内か、人が寝るすべての部屋に設置します。複数階の家は各階に必要です。
新しく付ける煙感知器は、光電式で、8年以上もつ電池か配線式（hard-wired）のものです。
入居開始のときに作動し、入居中も作動するようにするのは家主の責任です。
家主が守らない場合は最大NZ$7,200、テナントが外したり壊したりした場合は最大NZ$4,000の罰金の対象です。

詳しくは煙感知器のページで確認してください。

税金

家賃は所得として所得税がかかります（Inland Revenueのページ）。経費、ローン利息、赤字の扱い、申告の方法は家賃収入の税金を見てください。

手順

物件がヘルシーホーム基準、煙感知器、断熱の決まりを満たしているか確認する。
賃貸用の保険に入り、免責額を確認する。
Tenancy Servicesのチェックリストで、必要なことを確かめる。
3つの説明書を入れた書面の契約書を作り、署名して、入居前にテナントに写しを渡す。
ボンドを受け取ったら、23営業日以内にTenancy Servicesに預ける。
入居時の物件の状態、家賃の受け取り、修繕などの記録を残す。
家賃収入を、年度ごとにInland Revenueに申告する。

費用

2026年10月時点の、家主に科されることがある制裁・罰金の上限です。

項目	上限
ヘルシーホーム基準を守らない	NZ$7,200
ヘルシーホームの説明がない	契約1件につきNZ$500
断熱の説明が不完全・うそ	NZ$500
煙感知器の決まりを守らない	NZ$7,200

日本との違い・注意点

契約書には、保険・断熱・ヘルシーホームの説明書を入れる決まりがあります。
ボンドは家主が持たず、Tenancy Servicesに預けます。
ヘルシーホーム基準など、物件の設備に細かい最低基準があります。基準を満たすための工事が必要になることがあります。
21日を超えてNZを離れるときは、代理人を置く必要があります。日本に戻ることが多い家主は注意してください。
個別の判断が必要な場合は、Tenancy Services、弁護士、税理士に相談してください。