住宅ローンの基本（Home loans）

詳細

NZの住宅ローンは「モーゲージ（mortgage）」と呼ばれます。銀行などの貸し手（lender）が貸し、準備銀行（Reserve Bank of New Zealand、RBNZ）が貸出の比率に規制をかけています。購入全体の流れは不動産購入の流れを見てください。

LVR規制（頭金の比率）

LVR（loan-to-value ratio）は、物件の価値に対する借入額の割合です。例えば頭金20%で80%を借りると、LVRは80%です。

RBNZは、LVRが高い（頭金が少ない）貸出を、銀行の新規貸出の一定割合までに制限しています。2025年12月1日からの設定で、2026年10月時点の内容は次のとおりです。

区分	規制の内容
自分が住む家（owner-occupier）	LVR 80%超（頭金20%未満）の貸出は、新規貸出の25%まで
投資用（investor）	LVR 70%超（頭金30%未満）の貸出は、新規貸出の10%まで

これは銀行全体の割合の制限で、頭金20%未満では借りられないという意味ではありません。ただし、頭金が少ない貸出は枠が限られます。Kāinga Oraによると、多くの貸し手は最低20%の頭金を求めています。

Kāinga Oraのローン（ファースト・ホーム・ローンを含む）、借り換え（元の借入額を超えないもの）、新築の建築ローン（開発業者から完成後6か月以内に買う場合を含む）などは、規制の対象外です。詳しくはRBNZのページで確認してください。

DTI規制（借入額の対収入倍率）

DTI（debt-to-income）は、借入の合計が税引き前の年収の何倍かを示す数字です。

計算：（今ある借入＋新しいローン）÷ 税引き前の年収
借入には、クレジットカードの残高ではなく利用限度額も含まれます。

2024年7月1日から導入され、2026年10月時点の内容は次のとおりです。

区分	規制の内容
自分が住む家	DTIが6倍を超える貸出は、新規貸出の20%まで
投資用	DTIが7倍を超える貸出は、新規貸出の20%まで

例えば税引き前の年収がNZ$100,000で他に借入がない人が、自分が住む家のためにNZ$600,000を超えて借りると「DTIが高い貸出」になります。対象外の貸出はLVR規制とほぼ同じです。詳しくはRBNZのDTIの説明ページで確認してください。

頭金（deposit）とローンの事前承認

頭金には、自分の貯金のほか、条件を満たせばキウイセーバー（KiwiSaver）の積立金を使えます（キウイセーバーの住宅購入引き出し）。
Kāinga Oraのファースト・ホーム・ローン（First Home Loan）は、選ばれた銀行などが貸し、Kāinga Oraが保証する仕組みで、頭金を5%に下げられます。条件は取り扱う貸し手に確認するよう案内されています（Kāinga Oraのページ）。
物件を探す前に、条件付きの事前承認（pre-approval）を受けておくと、いくらまで借りられるかがわかります。settled.govt.nzによると、事前承認は通常無料で、有効期間は3か月です（settled.govt.nzのページ）。

固定金利と変動金利

政府系の家計情報サイトSorted（退職委員会 Retirement Commission が運営）は、金利の種類を次のように説明しています。

種類	しくみ	主な注意点
固定金利（fixed）	6か月から5年の間、金利が変わらない	返済額が予想しやすい。期間中の繰上返済は制限され、違約金（break fee）がかかることがある
変動金利（floating）	市場の金利に合わせて変わる	繰上返済がしやすい。返済額が予想しにくい
分割（split）	ローンを固定と変動に分ける	両方の特徴を組み合わせる

返済の方式

Sortedによる主な方式は次のとおりです。

方式	しくみ
テーブルローン（table loan）	25〜30年などで毎回同じ額を返す。NZで最も一般的。初めは利息の割合が大きい
元金均等（reducing / straight-line）	元金を毎回同じ額ずつ返す。初めの返済額が大きい
利息のみ（interest-only）	1〜5年など、利息だけを払う。元金は減らない
リボルビング・クレジット（revolving credit）	当座貸越のような仕組み。返済や引き出しの自由度が高い
オフセット（offset）	預金口座の残高をローンの残高と相殺して利息を計算する。預金に利息は付かない

詳しくはSortedのページで確認してください。

モーゲージ・アドバイザー（mortgage adviser）

モーゲージ・アドバイザーは、予算や借りられる額を一緒に考え、ローンの選択肢と費用を説明し、決済まで手続きを進める専門家です。

金融アドバイスをする事業者は、金融市場庁（Financial Markets Authority、FMA）の免許が必要です。アドバイザーは自分で免許を持つか、免許を持つ事業者のもとで働きます。
免許を持つ事業者とアドバイザーは、会社登記所（Companies Office）の金融サービス提供者登録（Financial Service Providers Register、FSPR）で調べられます。
多くのアドバイザーは、貸し手から借入額に応じた手数料（commission）を受け取ります。アドバイザーは、どのように報酬を受け取り、利用者がいくら払うかを説明する必要があります。
一定期間内にローンを終えたり他の貸し手に移したりすると、手数料の返還（clawback）に伴う費用を求められることがあります。この費用は前もって説明される決まりです。

詳しくはFMAのモーゲージ・アドバイスのページとアドバイザーの探し方のページで確認してください。

苦情の申し立て

銀行やアドバイザーなどの金融サービス事業者には、苦情の受付の仕組みがあります。解決しない場合は、事業者が加入している無料の紛争解決機関に相談できます。機関は次の4つです（アルファベット順）。

Banking Ombudsman Scheme（BOS）
Financial Dispute Resolution Service（FDRS）
Financial Services Complaints Ltd（FSCL）
Insurance & Financial Services Ombudsman（IFSO）

詳しくはgovt.nzのページで確認してください。

手順

収入、今ある借入、クレジットカードの限度額を整理し、予算を考える。
頭金の額を確認する。キウイセーバーを使う場合は、運用会社に条件を確認する。
銀行か、FSPRで免許を確認したモーゲージ・アドバイザーに相談する。
ローンの事前承認を受ける。
物件が決まったら、金利の種類（固定・変動・分割）と返済方式を決め、正式に申し込む。
決済日までに住宅保険を手配する。

費用

金利、手数料、アドバイザーの報酬は、貸し手やアドバイザーごとに違います。アドバイザーは報酬の受け取り方と利用者の負担を説明する決まりなので、申し込む前に確認してください。リボルビング・クレジットには、最大NZ$500の申込手数料がかかることがあるとSortedは説明しています（2026年10月時点）。

日本との違い・注意点

LVRとDTIは、RBNZが銀行に課す規制です。銀行の審査の基準とは別に、この枠があります。設定は見直されることがあるので、最新の内容はRBNZのページで確認してください。
Sortedの説明では、固定金利の期間は6か月から5年です。ローンの返済期間全体より短いため、固定期間が終わったあとの金利を考えておく必要があります。固定期間中の繰上返済には違約金がかかることがあります。
アドバイザーの多くは貸し手から手数料を受け取ります。報酬の仕組みと、手数料の返還に伴う費用を確認してください。
外国籍の人は、ビザによって家の購入に制限があります（外国人の不動産購入規制）。
この記事は制度の説明です。借入の判断は、銀行や免許を持つアドバイザーに相談してください。